CHẾT HAY CHỜ PHÉP LẠ
BLOG CỦA ALAN PHAN 27/8/2013
Tôi đã nói nhiều về bong bóng BDS hơn 4 năm về trước. Mặc cho bao dự đoán, bong bóng vẫn chưa nổ và chẳng ai chịu chết cả (ngoại trừ một vài chủ dự án lớn vào tù hay bỏ chạy ra nước ngoài). Không ai chịu nuốt con cóc để còn đi làm chuyện khác. Người ta vẫn ngồi chờ xem màn kịch tới, xem các gói cứu trợ tới có hữu hiệu gì hơn gói 30 ngàn tỷ? Các báo chí, TV vẫn thích phỏng vấn tôi về chuyện dài BDS và xin nói thật là tôi vừa trả lời vừa ngáp dài.
Đối với tôi chuyện BDS đã là chuyện “quá khứ”. Bong bong có nổ hay không cũng không còn gì quan trọng. Người tiêu dùng sẽ bỏ tiền ra khi giá BDS hợp lý theo thu nhập và khả thi theo cách tính toán về đầu tư. Mọi thủ thuật để chạy trốn và bóp méo thực tại sẽ không có ảnh hưởng lâu dài. Thị trường, không phải các quyết nghị, là câu trả lời sau cùng.
Anh Nguyễn Văn Đực của công ty Đất Lành có bất đồng ý kiến với tôi là không thể “để cho BDS chết hết” vì nó sẽ tạo nhiều hệ luỵ xã hội và kinh tế. Xin cho phép nói rõ hơn:
Chưa có một tiền lệ lịch sử nào cho thấy khi bong bóng vỡ và thị trường bắt đáy, mọi công ty hay nhà đầu tư BDS đều lăn ra chết chùm. Trong một thị trường tự do (có nghĩa là giá cả nếu phải rơi tự do, sẽ không ai “cứu trợ” hay “can thiệp”), luôn luôn có những công ty và NDT không dùng đòn bẫy và mạnh khoẻ về tài chánh. Theo báo cáo từ Bộ Xây Dựng và các chuyên gia Tây Ba Lô, chỉ có khoảng 30% doanh nghiệp BDS đang gặp khó khăn. Dù không ai tin các số liệu này, nhưng cho thấy sẽ có ít nhất 50% doanh nghiệp vượt hiểm dễ dàng ngay khi bong bóng vỡ.
Viễn ảnh tận thế của anh Đực chắc chắn sẽ không xẩy ra dưới bất cứ hình thái nào.
Tôi lập lại quan điểm của mình: phép lạ rất hiếm khi xẩy ra và mọi người đã quá mệt mỏi với những trò dậm chân tại chỗ và những điệp khúc ê a lê thê như bài kinh quá dài. Một cuốn phim kinh dị đã trở thành một hài kịch vô duyên. Hãy chiếu THE END để mọi người được về và sắp xếp công việc ngày mai.
Alan Phan
TS.Alan Phan: Nguy hiểm khi BĐS vẫn cố kéo dài sự sống
(Báo Đất Việt 26/8/2013) – “Bất động sản Việt Nam vẫn đang cố kéo dài sự sống, vẫn đang lằng nhằng đợi chết. Đây là một điều nguy hiểm, vì nếu nó có chữ “the end” rồi thì mọi người biết mà đi về, kiếm phim khác coi. Còn nếu nó vẫn chưa đâu ra đâu, chưa chết, vai chính vẫn nằm ừ ừ, còn kéo dài lâu như thế này theo tôi là một tín hiệu xấu, rất nguy hiểm.” – Chuyên gia kinh tế, TS. Alan Phan cho biết.
Bất thường khi Hoàng Anh Gia Lai vừa chạy vừa “la làng”
PV: - Mới đây, ông Đoàn Nguyên Đức – Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) đã chính thức tuyên bố sẽ rút ra khỏi thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam để đầu tư ra nước ngoài. Ông có đánh giá gì về động thái này của HAGL?
TS. Alan Phan: - Vấn đề này tôi không có nhận xét gì cả. Vì người làm ăn thì chỗ nào lỗ họ chạy thôi.
Vấn đề chính, khi kinh doanh thì phải có một sự bén nhạy để “gõ” thị trường. HAGL bỏ chạy khỏi thị trường BĐS Việt Nam để đầu tư sang Miến Điện, đó cũng là điều bình thường trong vấn đề kinh doanh.
Tuy nhiên, điều đáng nói ở đây là trước kia HAGL đã kêu gào FDI vào Việt Nam để đầu tư mà hiện nay các doanh nghiệp lớn của Việt Nam như HAGL lại “xách tiền” sang Myanmar, Campuchia thì sẽ nảy sinh một câu hỏi: trong khi các doanh nghiệp trong nước chạy hết rồi thì tại sao FDI lại phải đem tiền chạy vào? Đây cũng là một vấn đề và có nhiều uẩn khúc ở trong.
Nhất là một doanh nghiệp đã từng làm BĐS cả mấy chục năm nay và có thể nói là đã phất lên nhờ BĐS thì bây giờ có ai dám nhảy vào không? Khi mà HAGL đã có đầy đủ mối quan hệ, kinh nghiệm, tất cả mọi thứ, ngay cả tiền họ cũng kiếm được rất nhiều tiền cash.
Vấn đề kinh doanh thì tuỳ mỗi doanh nghiệp, không có gì để nói. Nhưng khi một doanh nghiệp BĐS lớn nhất, danh tiếng nhất ở Việt Nam mà bỏ chạy thì đã đặt ra nhiều câu hỏi cho các nhà đầu tư nước ngoài cũng như các nhà đầu tư trong nước. Nếu như họ không có những lợi thế như HAGL thì làm sao họ có thể chống cự với tình hình sắp tới?
Đây chính là những dấu hiệu cho một chu kỳ mới.
PV: - Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành đã nhận định: HAGL hay nhiều doanh nghiệp BĐS khác muốn tháo chạy cũng không phải dễ. Bởi họ sẽ bán cho ai? Ai là người mua? Và sẽ mua với giá nào? Xin ông cho biết ý kiến của ông về nhận định này.
TS. Alan Phan: - Tôi không biết HAGL còn bao nhiêu dự án tại Việt Nam và thanh khoản của HAGL tại những dự án này như thế nào. Nhưng có một điều tôi thấy hơi lạ, là thường thường khi một doanh nghiệp tháo chạy như vậy sẽ im lặng để thị trường không xáo động, để người ta lặng lẽ mà chuồn.
Còn bây giờ, trong một cái rạp hát, ông muốn chuồn mà ông lại la làng lên rồi ông chạy thì có thể gây ra một sự hoang mang lớn cho thị trường và cho đám đông ở xung quanh. Đây chỉ là một nhận xét của tôi thôi, chứ như tôi đã nói, tôi không có những thông tin chi tiết về HAGL để mà bàn sâu về vấn đề này.
BĐS lằng nhằng đợi chết là vô cùng nguy hiểm
PV: - Có ý kiến cho rằng, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đã thất bại và thị trường BĐS Việt Nam đang đổ vỡ. Theo đánh giá của ông, liệu thời điểm hiện nay đã có thể khẳng định: BĐS Việt Nam hoàn toàn đổ vỡ chưa?
TS. Alan Phan: ”Hoàn toàn” là một cụm từ chỉ mang tính tương đối, không thể nào giống một cuốn phim mà kết thúc có chữ “the end” được.
Nó là một kết cuộc có thể kéo dài, nó vẫn lằng nhằng đợi chết. Đây là một điều nguy hiểm, vì nếu nó có chữ “the end” rồi thì mọi người biết mà đi về, kiếm phim khác coi.
Còn nếu nó vẫn chưa đâu ra đâu, chưa chết, vai chính vẫn nằm ừ ừ, còn kéo dài lâu như thế này theo tôi là một tín hiệu xấu, rất nguy hiểm.
PV: - Theo đánh giá của ông, sự “lằng nhằng” đợi chết này sẽ kéo dài thêm bao nhiêu lâu?
TS. Alan Phan: Thời gian bao lâu thì còn tuỳ thuộc rất nhiều vào chính sách. Đến lúc này thì hình như chính sách vẫn chưa muốn cho BĐS chết.
Ông đạo diễn mà vẫn cứ nói rằng: ok, mày cứ nằm thế đi, mày cứ rên đi, khoan hãy chết… thì BĐS vẫn chưa thể chết được.
Nên tôi thực tình không biết trong ý đồ của ông đạo diễn là có muốn cho chết hay không. Và đó là yếu tố chính để xác định thời gian BĐS chết.
PV: - Với tình hình như hiện này, theo ông, người dân có nên bỏ tiền mua nhà vào lúc này không?
TS. Alan Phan: - Trong bất cứ một biến động nào, nếu người dân thấy đây là một cái giá có thể trả được và là một cái giá tốt thì cứ việc bỏ tiền mua, nếu dư tiền.
Nhưng nếu phải đi vay tiền thì dù là cái nhà tốt đến đâu cũng phải đợi. Vì thời điểm này là lúc không nên vay tiền mua nhà hay cố gắng gồng lên. Tôi vẫn nghĩ là BĐS Việt Nam vẫn chưa tới đáy.
Xin chân thành cảm ơn ông!
Duyên Duyên
Ông Nguyễn Văn Đực: Gói 30.000 tỷ cứu BĐS đã thất bại
(Báo Dất Việt 24/8/2013) – “Gói 30.000 tỷ đã thất bại. Điều này tôi đã thấy và cho đến nay thị trường BĐS vẫn chưa có biến động gì. Doanh nghiệp không hưởng lợi, người dân không hưởng lợi, thị trường tiếp tục đóng băng và đóng băng thì doanh nghiệp chết. Giống như căn bệnh đã thối mà chờ các loại thuốc, còn thuốc thì không đủ mạnh, không đúng lúc, uống vào lúc đã trễ. Riêng thuốc về TP.HCM còn phải đợi xem xét, phê duyệt nên bệnh nhân chết là chắc chắn” – Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho biết.
30.000 tỷ đã thất bại
PV: - Kể từ khi thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng cho đến nay, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã đưa ra nhiều biện pháp để tháo gỡ, điển hình là Nghị quyết 02 và gói 30.000 tỷ ra đời. Theo đánh giá của ông, với những nỗ lực đó thì thị trường BĐS Việt Nam hiện nay đã có những chuyển biến tích cực chưa? Và nếu có thì như thế nào?
Ông Nguyễn Văn Đực: - BĐS hiện nay không hề có chuyển biến tích cực mà đang chìm dần. Có 2 bằng chứng chứng minh cho điều này. Thứ nhất là Công ty Quốc Cường Gia Lai đã phải thế chấp tài sản của bà Loan (Chủ tịch Hội đồng quản trị) và con gái cho ngân hàng để tiếp tục sự nghiệp BĐS. Điều này chứng tỏ là Quốc Cường Gia Lai đã hết tiền mặt và không còn cách nào để có tiền ngoài việc dùng tài sản cá nhân để thế chấp. Thứ hai là Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) tuyên bố rút ra khỏi BĐS Việt Nam.
Hai đại gia BĐS hàng đầu của TP.HCM đã có tín hiệu một là rút quân, hai là tử thủ, tìm dòng tiền để bỏ vào. Điều này chứng tỏ, thị trường đã quá khắc nghiệt.
Rõ ràng đây là những dấu hiệu xấu dần và không có một tín hiệu nào tốt hết. Gói 30.000 tỷ đã thất bại.
PV: - Nếu chỉ dựa vào việc Quốc Cường Gia Lai thế chấp tài sản để vay vốn và HAGL tuyên bố rút khỏi BĐS Việt Nam để khẳng định gói 30.000 tỷ và Nghị quyết 02 thất bại liệu có hợp lý không, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đực: Sở dĩ tôi nói vậy là vì cho đến nay đã gần 3 tháng triển khai gói 30.000 tỷ, và gần 8 tháng kể từ ngày Nghị quyết 02 ra đời, nhưng số lượng giải ngân cho người dân cũng chỉ vài chục tỷ. Và gói kích cầu này đã có nguy cơ cạn kiệt. Bởi vì những sản phẩm có thể được thì người dân đã mua và đã vay rồi, cho nên phần này đã gần như hết.
Nên phải nhìn nhận là những sản phẩm phù hợp đã không còn nữa, mà sản phẩm mới ra thì lại không có. Ví dụ như NOXH bắt đầu khởi công xây dựng thì chưa có thủ tục pháp lý. Một là đang xin phép, hai là như Hà Nội, làm buổi lễ tổ chức hoành tráng, nhưng tổ chức để lấy ngày, lấy tháng thôi chứ bản vẽ thiết kế chưa được duyệt, quy hoạch chưa được duyệt, bản vẽ thi công chưa được duyệt, kể cả giấy phép xây dựng làm lại cũng chưa được duyệt. Nội việc chờ đợi các thủ tục được duyệt ít nhất cũng mất 3 – 6 tháng. Nhưng sau đó cũng chưa được bán ngay, bởi vì phải làm xong móng mới được bán thì cũng mất thêm 3 – 6 tháng nữa. Vậy là phải mất thêm 1 năm nữa mới có sản phẩm mới.
Còn về việc chuyển đổi những căn hộ đã xây dở dang thành căn hộ nhỏ, là những sản phẩm có thể có ngay, nhưng Hà Nội thì ủng hộ, còn TP.HCM lại kiên quyết chống lại chuyện này. Do đó, sản phẩm phù hợp cho người dân hoàn toàn phẳng lặng, hoặc nếu có thì cũng phải rất lâu, ít nhất là 6 tháng đến 1 năm nữa.
Rõ ràng là Nghị quyết 02 đã thất bại. Điều này tôi đã thấy và cho đến nay thị trường BĐS vẫn chưa có biến động gì. Doanh nghiệp không hưởng lợi, người dân không hưởng lợi, thị trường tiếp tục đóng băng và đóng băng thì doanh nghiệp chết. Giống như căn bệnh đã thối mà chờ các loại thuốc, còn thuốc thì không đủ mạnh, không đúng lúc, uống vào lúc đã trễ. Riêng thuốc về TP.HCM còn phải đợi xem xét, phê duyệt nên bệnh nhân chết là chắc chắn.
Ví dụ như TP.HCM có 14 dự án xin chuyển đổi căn hộ nhỏ, nhưng TP.HCM cố tình không giải quyết bất cứ dự án nào. Như vậy, về một mặt nào đó, TP.HCM không trung thành, không tuân thủ Nghị quyết 02.
Nghị quyết 02 là liều thuốc cuối cùng của BĐS, trong đó, tôi tin rằng việc chuyển đổi căn hộ mới là liệu pháp hữu hiệu nhất, chứ không phải gói 30.000 tỷ. Nhưng bây giờ 30.000 tỷ mới giải ngân được hơn 30 tỷ, còn chuyển đổi căn hộ lại bằng 0, đương nhiên chết là đúng rồi.
Theo tôi, đổ vỡ này không phải là đổ vỡ domino, có nghĩa là đổ vỡ dây chuyền, theo thứ tự trước sau, mà cái này là chết chùm. Ví dụ doanh nghiệp A chết có thể kéo theo doanh nghiệp E chết, F chết… tức là chết không theo thứ tự. Một doanh nghiệp chết kéo theo những doanh nghiệp liên đới tiếp theo. Chẳng hạn như đơn vị thi công chết theo, sàn bán sản phẩm chết theo, những doanh nghiệp liên kết, liên doanh cũng chết… Thành ra sự đổ vỡ của 1 dự án kéo theo nhiều doanh nghiệp liên can chết. Và vài doanh nghiệp liên can chết thì kéo thêm hàng chục doanh nghiệp khác chết, thành từng chùm, từng chùm, giống như bom bi nổ vậy.
PV: -Theo như đánh giá của ông, phải 6 tháng đến 1 năm nữa mới có nguồn cung NOXH cho người dân. Vậy liệu đến thời điểm đó, BĐS Việt Nam còn có hy vọng phục hồi và ấm dần lên không, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đực: - Theo tôi thì không thể ấm lên được. BĐS Việt Nam đang kiệt sức dần. Và đến 6 tháng – 1 năm nữa thì nó sẽ kiệt quệ, đổ vỡ rất lớn, mà tôi lo sợ nhất là sẽ đổ vỡ chùm. Một thằng nổ thì hàng chục thằng chết, hàng chục thằng chết thì kéo theo hàng chục, hàng chục thằng nữa. Nó sẽ tính theo cấp số nhân, một viên đạn bi nổ thì năm ba người chết.
Thành ra, đánh giá của Bộ Xây dựng rất chủ quan và không chính xác. Còn đánh giá của UBND TP.HCM vẫn dửng dưng, không có một động thái gì. Còn 6 tháng đến 1 năm nữa thì sản phẩm chưa chắc đã có. Cái sản phẩm có rồi thì không cho cơ cấu lại, vừa nhanh, vừa không tốn kém. Đằng này lại đổ tiền vào làm những cái hoàn toàn mới. Cực kỳ vô lý, đi ngược lại Nghị quyết 02, và Nghị quyết 02 coi như đã thất bại.
PV: - Theo ông, với tình hình như hiện nay thì đã có thể khẳng định được BĐS đổ vỡ chưa?
Ông Nguyễn Văn Đực: - Có thể nói tại thời điểm này, có những dấu hiệu vô cùng rõ nét của việc BĐS sụp đổ và Nghị quyết 02 thất bại.
Muốn bỏ chạy cũng không dễ!
PV: - Ông Đoàn Nguyên Đức – Chủ tịch Tập đoàn HAGL đã chính thức tuyên bố sẽ rút ra khỏi thị trường BĐS Việt Nam để đầu tư ra nước ngoài. Ông có đánh giá gì về động thái này của HAGL?
Ông Nguyễn Văn Đực: - Tôi cho rằng đây không phải là một hướng đi thông minh mà là một hướng đi thiếu chuyên nghiệp. Chúng ta đã làm một ngành nghề gì thì phải có một sự chuyên nghiệp về ngành nghề đó. Ví dụ sau 1/9, thị trường hàng không hết phép thì phải chuyển sang làm thị trường hàng không giá rẻ, các hãng hàng không phải tranh thủ nghiên cứu thị trường. Chứ không phải là bay không được thì chuyển sang đi tàu hoả, công ty sản xuất máy bay không được thì chuyển sang sản xuất tàu ngầm. Không như vậy được. Chuyên nghiệp là phải sống chết với nghề và biến khó khăn trong nghề đó thành một loại sản phẩm khác, chứ không phải bỏ chạy.
Thứ hai, HAGL muốn bỏ chạy cũng không dễ. Toàn bộ BĐS nằm ở đây nhưng bán cho ai? Nên nhớ trước đây HAGL từng tuyên bố, ai muốn bán dự án, HAGL mua. Nhưng cuối cũng HAGL có mua được của ai đâu?
Bây giờ ngược lại, HAGL tuyên bố bán nhưng có bán được đâu? Rõ ràng hơn 1 năm trước HAGL rất kiêu ngạo, ai cần thì mua, nhưng mua với giá rẻ, chèn ép người khác nên người ta không thể bán được. Giờ đến phiên HAGL bán dự án thì ai là người mua? Và mua với giá bao nhiêu? Của anh 10 đồng, người ta mua 3 đồng được không?
Cho nên, các Tổng công ty, Tập đoàn muốn rút ra khỏi BĐS, nhưng có rút ra được không? Ví dụ như Vinashin, mua tàu Hoa Sen là 5 triệu USD, để sổ sách giấy tờ đầy đủ 50 triệu USD, bây giờ bán 5 triệu USD thì làm sao được? Nên muốn rút ra là không dễ dàng chút nào, cực kỳ khó khăn.
Hay ví dụ như trước đây, tôn Hoa Sen đã rút ra khỏi BĐS cách đây 3 – 4 năm, Công ty xây dựng Hoà Bình cũng rút ra khỏi BĐS cách đây 3 – 4 năm. Như vậy, những ai rút ra khỏi BĐS cách đây 3 – 4 năm thì đều thoát, còn những ai mà theo đuổi BĐS bây giờ là rất nguy hiểm, có thể thất bại.
Ví dụ như Tân Tân, đang làm đậu phộng bỗng nhẩy vào BĐS cũng chết. Diệu Huyền cá ba sa nhẩy vào BĐS cũng chết… Cái khó hiện nay là tài sản, sổ sách thì rất lớn mà tiền mặt thì bằng 0, còn nếu bán đi thì mất ít nhất 60 – 70%, làm sao mà tồn tại được? Thực chất, tài sản thực chỉ có 20 – 30%, còn 70 – 80% là vay của ngân hàng và của khách hàng, mà giờ chỉ còn phân nửa thì coi như âm. Còn nếu như không còn được phân nửa mà chỉ còn 20 – 30% thì sao? Nguy hiểm là ở chỗ đó.
PV:- Nếu như HAGL tiếp tục bám trụ vào BĐS Việt Nam thì liệu có khả thi hơn không, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đực: - Mỗi người, mỗi doanh nghiệp sẽ có một cách xử lý khác nhau. Mình không thể nói là cách nào tốt hơn cách nào. Nhưng theo quan điểm của tôi thì nên trụ lại, chuyển thành những sản phẩm cấp thấp hơn để rút quân dần dần. Trong chiến tranh cũng vậy, muốn rút quân thì phải có người ở lại giữ chốt, chứ không phải rút một lần rồi chạy toán loạn. Nếu rút quân không theo đúng phương pháp thì coi chừng vỡ trận, không phải dễ.
PV: - Trước đây, TS Alan Phan cũng đã từng dự báo về thị trường BĐS Việt Nam và cho rằng không nên cứu, hãy để cho nó rơi tự do. Vậy phải chăng những diễn biến thị trường BĐS hiện nay đang diễn ra theo đúng lời mà TS Alan Phan đã nói? Ông nghĩ sao về vấn đề này?
Ông Nguyễn Văn Đực:- Ông Alan Phan nói đúng, nhưng cách giải quyết của ông Alan không đúng. Ông Alan muốn cho chết hết nhưng không thể cho nó chết được. Bởi vì một doanh nghiệp BĐS chết khác với một tiệm hủ tiếu chết, một quán cà phê chết.
Một doanh nghiệp BĐS chết sẽ kéo theo ngân hàng chết, nhà đầu tư thứ cấp chết, khách hàng chết, đơn vị thi công chết và gây rắc rối về an ninh, trật tự xã hội. Người dân sẽ kéo đến biểu tình, giữ đất và hậu quả sẽ rất lớn.
Cho nên, nếu để BĐS chết mà không kiểm soát như ông Alan Phan thì cũng là một thảm hoạ. Chúng ta hướng nó chết từ từ, phân khúc nào chết, phân khúc nào sống, hỗ trợ cái gì.
Hãy hỗ trợ bằng chính sách, những biện pháp hữu hiệu chứ không phải bằng tiền.
Xin chân thành cảm ơn ông!
Duyên Duyên
.jpg)
